Die Stadt Minden arbeitet intensiv an einem neuen, qualifizierten Mietspiegel. Unterstützt wird sie dabei vom Institut „FUB IGES - Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH“ (Hamburg). Der neue Mietspiegel soll im Mai oder Juni 2024 veröffentlicht werden – rund ein halbes Jahr früher, wie der aktuelle fortgeschriebene noch gültig ist (bis Mitte Dezember 2024). Er ist die wichtigste Orientierungshilfe für Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter bei der Vereinbarung der Miete.
Der jetzt gültige, qualifizierte Mietspiegel für Minden wurde im Dezember 2020 erstellt und im Dezember 2022 mit einer Verbraucherpreis-Index-Anpassung fortgeschrieben, die seinerzeit sehr hoch war. „Um ein realistisches Bild über den aktuellen Mietmarkt zu erhalten, sind wir aus diesem Grund sehr früh in die Erarbeitung eingestiegen und werden jetzt nicht nur Vermieter*innen, sondern auch Mieter*innen befragen“, kündigt der Beigeordnete für Städtebau und Feuerschutz, Lars Bursian, an.
Das beauftragte Institut aus Hamburg wird im Auftrag der Stadt Minden ab dem 5. September 2023 jeweils ein Anschreiben und einen Fragebogen an rund 2.500 zufällig ausgewählte Mieter*innen versenden. Sie werden unter anderem zur Größe, zum Baujahr, zur Ausstattung und zum Mietpreis der Wohnung befragt. Parallel werden die zu den Adressen gehörenden Vermieter*innen angeschrieben, die ergänzende Angaben zu – beispielsweise energetischen Sanierungen und Modernisierungen – machen sollen.
Die Teilnahme ist per Post oder online möglich. Diejenigen, die sich schriftlich beteiligen möchten, können den beigelegten Freiumschlag für den ausgefüllten Fragebogen nutzen. Für eine Online-Beteiligung kann der aufgedruckte QR-Code oder ein angegebener Link genutzt werden. Es kann aber auch der ausgefüllte Fragebogen gescannt oder abfotografiert und als Anlage per E-Mail (Adresse ist angegeben) versandt werden. In dem ersten Anschreiben wird den Befragten eine Frist bis zum 30. September 2023 gegeben.
„Seit dem Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes am 1. Juli 2022 sind die angeschriebenen Mieter*innen und Vermieter*innen zur Auskunft verpflichtet“, so Hendrik Schröder, Leiter des Bereiches Vermessung und Geoservice, zu dem auch die Statistikstelle gehört. Ziel der Stadt Minden mit dem neuen, dann ab Mitte 2024 gültigen Mietspiegel ist es, die Transparenz auf dem Wohnungsmarkt für alle Marktakteure zu erhöhen und den Markt „realistisch“ abzubilden. Seit 2020 habe es viele Zuzüge nach Minden und mutmaßlich auch Mietpreissteigerungen gegeben. Der Mietmarkt sei „enger“ geworden und es wurde auch viel neu gebaut, weiß Beigeordneter Bursian.
Auch die Lagekriterien werden in diesem Zuge angepasst. Denn mit dem neuen Mietspiegel 2024 werden die Zu- und Abschläge künftig nicht mehr für die verschiedenen 19 Stadtbezirke ausgewiesen, sondern es wird flächendeckend eine feinkörnige Wohnlagenkarte mit den Klassen einfache, mittlere und gute Wohnlage erstellt, erläutert Hendrik Schröder. Die Zu- und Abschläge beziehen sich dann auf diese drei Klassen. „Der Vorteil dieser Wohnlagenkarte ist eine deutlich differenzierte Betrachtung der einzelnen Quartiere oder Straßenzüge in punkto Lärmbelästigung, guter Infrastruktur und anderer mietbeeinflussender Faktoren. „So können auch kleinräumige Unterschiede in den Wohnlagen exakter als nur in großräumigen Stadtbezirken berücksichtigt werden“, so der Bereichsleiter weiter.
Der Mietspiegel bietet – wie auch in anderen Städten - eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für den nicht preisgebundenen Wohnraum. Alle vier Jahre – in Minden also wieder 2024 - müssen qualifizierte Mietspiegel komplett neu aufgestellt werden. Das ist seit dem 1. Juli 2022 eine Pflichtaufgabe von Städten mit mehr als 50.000 Einwohner*innen. Grundlage dafür ist die nach einer Gesetzesänderung in Kraft getretene Mietspiegelverordnung. „Die Verpflichtung zur Auskunft bedeutet für den 2024 neu zu erstellenden Mietspiegel viel mehr Datenmaterial und damit eine daraus resultierende höhere Zuverlässigkeit des Mietspiegels“, nennt Hendrik Schröder, einen weiteren wichtigen Aspekt der Neuerung.
Der im Dezember 2022 fortgeschriebene und aktuell gültige Mietspiegel kann auf der Internetseite der Stadt Minden abgerufen werden. Dafür ist das Stichwort „Mietspiegel“ in die Suche einzugeben. Für den letzten Mietspiegel wurden von Juli 2020 bis August 2020 rund 2000 Datensätze erfasst und ausgewertet. Sowohl Privatvermieter*innen als auch Wohnungsbaugesellschaften haben Angaben für den neuen Mietspiegel 2020 geliefert. Neu ist, dass nun auch zufällig ausgewählte Mieter*innen befragt werden. Aufgrund der Auskunftsverpflichtung erhofft sich die Stadtverwaltung eine hohe Rücklaufquote. „Nur durch eine hohe Beteiligung und Mithilfe wird eine repräsentative Abbildung des Mindener Mietgefüges erst möglich“, macht Ralf Wilkening von der Statistikstelle deutlich.
Für den neu zu erstellenden Mietspiegel waren der Verein „Haus & Grund“ und der Mieterverein über den Arbeitskreis „Mietspiegel“ beteiligt. Sie sind auch in die Erarbeitung und Endabstimmung der Wohnlagenkarte einbezogen. Ausgangspunkt war hier die von verschiedenen Bereichen der Stadtverwaltung - Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Bauordnung, Stadtplanung und Umwelt und Soziales - festgelegten Referenzgebiete für die Wohnlagenkarte.
Diese flächendeckende Karte werde auf Basis dieser „Eichgebiete“ und der vorliegenden Geodaten (unter anderem Lärmkartierung, Einwohnerdichte sowie Nähe zu Infrastruktureinrichtungen, wie Schulen und Kindergärten) vom Hamburger Institut FUB mittels einer so genannten „Regressionsanalyse“ berechnet. „Die Berechnung wird in den nächsten Wochen erfolgen, so dass mit einer Endabstimmung der Wohnlagenkarte im Arbeitskreis Mietspiegel im November zu rechnen ist“, so Schröder abschließend.